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所谓货运地产，是指经营专业现代化的货运设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据货运企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代货运设施。货运地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的货运设施,比如货运仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、货运商、专业投资商。现代货运地产的范畴包括货运园区、货运仓库、配送中心、分拨中心等货运业务的不动产载体。与传统的货运地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

当前，中国电子商务的爆发式增长刺激了国内货运体系的整体升级，房地产企业也想寻求多元化分摊风险，而资本机构又在积极寻找稳定回报的投资机会等多方因素造就了我国货运地产蓬勃发展。

从广义概念上，货运地产是能够利用货运产业的物业或区域土地、平台、货运金融、信息、功能等资源，通过策划实现价值最大化的货运资源平台的整合体。货运地产具备投资相对优质、政策支持、稳健增值的特征，但回报期、经营变数、管理控制是专业技术，虽说利弊同在，但利远大于弊。按照商业地产的逻辑，货运地产的资金前期投入相对较少，但投资回报周期长，换来的优势是相对稳定，其投资回报不如商业地产来得简单或“粗暴”，这导致策划者、规划者或开发商急功近利，最终落实到项目上“不接地气”。

而货运地产要“接地气”，只有与所在区域本身的资源禀赋充分结合。首先要从实际出发考虑本地区设立货运园区的必要性和可行性;其次货运园区规划应从整个城市货运系统协调性发展的需要出发，而不能喜“新”厌“旧”。第三应以节约用地、提升城市货运功能为宗旨。最后，要坚持市场化运作。在整个货运园区规划中，既要政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。因此，电商时代下的发展风投、保险、信托以及基金都试图涌入货运地产，所谓“无利不起早”，这是利益驱使的法力。

近年来，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续上涨。有相关研究表明，货运地产投资回报率已达到8%以上，实际策划与运作得当的项目是完全超过或大大可超过的。而在电商货运时代，货运地产企业一方面要增强货运专业技能，练好内功，“适合自己的，就是最好的模式”。另一方面要专注于核心业务，要清晰发展思路，不要过度商业地产化。尤其在大数据时代，企业想提高运营效率，可尝试轻资产扩大化、运营资产弹性化、业务模式平台化、监控可视化等。

有数据显示，2017 年至少有254亿美元的中国资本投向了货运地产。仲量联行华东区货运地产部总监黄晖认为，电商零售业的蓬勃发展将继续推动货运地产市场的兴盛，在投资市场的交易规模也有望逐年增长。所以，亚洲最大的货运地产商普洛斯在最近的投资，可谓当今全球货运地产的翘楚。目前，货运地产商普洛斯在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的货运地产面积约5500万平方米，对应的资产价值约410亿美元。尤其在中国，普洛斯其市场份额超过第2到第10名的总和，处于绝对领先地位。同时，普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一，在美国排名第二。除了货运地产的开发及运营，普洛斯的业务还涉及货运地产基金管理。

鲜为人知的是，这个货运业大鳄成立至今不过十年之久。2008年，当时处于困境中的美国巨头Prol ogis集团将其位于中国和日本的资产出售组建成普洛斯公司，一度举步维艰。好在生逢其时，中国电商零售业的起步和发展给了仓储货运行业起死回生的绝佳机会。十年间，借着中国电商零售业飞速发展、货运空间需求迅猛增加的历史性契机，普洛斯的资产规模迅速膨胀、快速成长，逐渐发展成全球领先的货运业巨无霸，目前，普洛斯的资产组合包括中国大内地8个城市中的252个货运园区，共计达5.3亿平方米。

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