随着房地产调控政策的相继出台，房地产市场降温，经济增长放缓的压力制约了商业房地产的发展。货运地产开始越来越受到资金、政策和信息等配置因素的影响。 市场这只看不见的手带来了越来越多的资本，稳定的租金回报，逐渐稀缺的地块和土地价格增长的预期，使得房地产公司，电子商务，金融企业，工商企业等跨境货运房地产。万科万伟、京东、菜鸟网、平安地产以不同的方式、不同的背景进入货运地产市场，进一步加剧了竞争和稀缺。 政府的有形之手更有帮助。为了该地区的利益，一些地方政府加强了零和游戏。虽然《国家货运园区发展规划(2013-2020)》在全省明确规定了29个一级货运园区布局城市、70个二级货运园区布局城市和几个三级货运园区布局城市，但在实践中，一些地方政府经常突破各种政策限制。 看不见的手和看得见的手一起使货运园区发展得越来越快，规模越来越大，但经营效果并不乐观。尽管《第五次全国货运园区(基地)调查报告》(2018年)确认，1638个规模以上的货运园区中有67.9%在运营，2017年平均总投资14.5亿元，平均货运强度为423.9万吨/平方公里，但报告也承认，在实际调查期间，园区内一些规划中的超大型货运园区实际上并未投入运营。 笔者走访了2018年* *清单中列出的几个货运园区，发现有些园区的实际货运量还不到计划和公示量的1/3，更难提及营业收入和已缴税款。 投资强、运营弱的原因是国内货运园区的发展还处于起步阶段。回顾20世纪80年代和90年代的房地产和商业地产，我们可以了解标准化景观住宅和住宅企业的品牌声誉对购买者的吸引力，从而了解商业地产在城市购物综合体中的溢价收入。 目前，一些货运园区的规划大多是货运功能的简单落地和概念的叠加，而不是结合要素禀赋来满足区域货运市场实际需求的商业规划。软件与硬件不匹配，管理能力与硬件和软件不匹配，经营战略与上述要素禀赋不匹配。 经理们通常热衷于复制成功的模式。国内某汽车主机厂完全从日本进口了一条汽车装配线，却发现在线库存堆积如山，甚至影响了工作空间。原因是日本装配线的生产节拍原本是43秒，而国内装配线节拍只能达到3分40秒，所以在线库存肯定会堆积起来。上海浦东机场的正点率为52%，而不远的东京成田机场的正点率高达92%。浦东机场有5条跑道，成田机场只有2条。原因是成田机场距离跑道不超过5公里，而浦东机场是3 -5倍，起飞频率是几倍到十倍。无论硬件有多好，软件和管理都不匹配，只允许准时。 规模越大，投资越大，功能越完善，可能导致经营困难。中国的许多景点本可以保持运营并继续改善。然而，由于经营者急于提升自己的质量，他们对完美的贪婪和其他高层景点的复制，越是美丽的景点建设，景点死亡的速度越快。 自然资源部部长鲁浩提出的多学科土地与空间规划，深刻体现了管理经济学主导规划的理念，更加合理。 货运园区的规划需要深入了解该地区产业链生态系统的需求及其自身的要素禀赋。还需要预测货运园区切入原有产业链生态系统形成新的产业链生态系统时的正负效应，以及控制投资进度和空间进度的预设机制。 GLP是打造资本+货运房地产产业链生态高溢价能力的标杆企业。 作为* *中国的货运地产提供商和服务提供商，普罗斯拥有3，340万平方米的总物业面积和1，750万个营业仓储面积，开发、建设和管理了267个货运园区和工业园区，并利用房地产信托投资基金(REITs)的资产轻战略模式，特别是利用园区的网络化、规模化和第三方全流程货运服务吸引高质量客户，将资金提取时间从10年缩短至1年以下。白石快运、京东、邦德、唯冠、中外运长航等知名企业位列前五。亚马逊等电子商务企业、屈臣氏等快餐企业、百胜品牌等快餐企业以及大众等制造企业也与普罗斯签署了长期合同。2017年70%的高入住率使普罗斯能够在一年内完成园区的建设、投资促进和销售(私募股权基金)项目。随后，物业管理和长期运营确保了稳定的收入来源。这种高周转率、高杠杆和快速迭代的轻资产战略模式主导着中国的货运和房地产行业，具有垄断优势。 当然，为了吸引资本进入私募股权基金，普罗斯把土地增值算作收入来源，而绝大多数国内货运园区没有。与此同时，普洛斯彼罗凭借先发优势取得的成功很难在其他货运园区运营中复制。然而，新增加的货运园区可以通过优化创新(变量、加减、逆向、换位、乘法等)取得新的突破。)，基于概念复制的元模型创新驱动的增维创新、生态创新和CODEX方法(第三代创新技术)。现在* *可以通过寻找胜威创新后的要素禀赋中的非盈利和非盈利来实现。 维度增加创新是指将产品功能或服务内容提升到更高的维度，寻找更广阔的时间/空间的外部资源；然而，无成本无利润就是利用闲置或较少使用的资源，以可控的低成本获取更多的边际溢价。 美国的优步共享车和Airbnb共享房实现了闲置资源的再利用，而中国的mobike和ofo共享自行车则实现了资源的分时租赁，两者都属于一书一利模式。如何拓展货运园区要素禀赋之外的时空维度，是货运园区规划创新的关键。 在长治鹿城现代智能货运产业园的规划中，笔者通过参与四方的近零成本、无成本、无利润的运作模式，成功整合了铁路、政府、民营企业和资金。北京铁路局以铁路运输能力定价其股权，长治鹿城政府以土地资源定价其股权，以私有制为主体的混合所有制企业以管理能力定价其股权，货运基金以投资和资本管理定价其股权。 四方自有资源的使用成本基本为零，自有资源的增减可根据经营情况随时控制，利润分成可按股权立即获得。这也是长治鹿城现代智能货运产业园开始实现营业收入，并在未来不到半年的时间里有望获得高额溢价的根本原因。 本文摘自《经济参考报》，它并不代表中国Wutong.com的观点。().任何侵权行为都可以删除。如需了解更多关于优质货运公司、路线推荐、配送技巧等信息，请搜索并关注货运愿景微信公众号(wlsj56)。

QQ空间新浪微博腾讯微博人人网微信分享到：
• 上一篇：全国两会期间如何寄快递？
• 下一篇：包装减负纸箱循环利用 绿色快递唱主角